Como alugar um apartamento no Japão: dicas práticas e problemas comuns

Alugar um apartamento no Japão pode parecer uma tarefa simples à primeira vista, mas a realidade é bem diferente. Neste artigo, você vai entender os principais desafios do processo de aluguel e o que considerar antes de procurar seu próximo lar.

1. Falta de imóveis e alta demanda

Em províncias industriais, como Aichi ou Gunma, a presença de muitas fábricas atrai uma grande população de trabalhadores estrangeiros. Isso gera uma alta procura por apartamentos, o que eleva os preços e reduz a oferta de unidades disponíveis.

Em várias regiões do interior, o mercado imobiliário é lento. Muitos prédios são antigos, com manutenção cara ou sem padrão moderno — e poucos empreendimentos novos estão sendo lançados. Existem muitos imóveis vazios, mas não alugáveis. Apesar de haver milhões de casas vazias no Japão (空き家・あきや), muitas estão em condições ruins, longe de estações de trem ou têm problemas legais, e por isso não entram no mercado formal de aluguel.

Províncias onde é mais difícil alugar apartamentos

Província	Dificuldades principais
Aichi	Alta demanda devido às fábricas
Gunma	Muitos imóveis exigem fiador japonês
Osaka	Burocracia alta e disputa por imóveis perto do centro
Kanagawa	Aluguéis altos + regras rígidas em Kawasaki/Yokohama

2. Barreiras sociais

Infelizmente, ainda é comum, proprietários recusarem candidatos estrangeiros. Mesmo com emprego fixo, documentação em dia e bom histórico, o simples fato de ser estrangeiro pode ser motivo para rejeição.

“Por que é tão difícil alugar um apartamento no Japão?” — Pesquisa da YOLO JAPAN: Revela que 43% dos estrangeiros residentes no Japão já foram recusados ao tentar alugar um imóvel, simplesmente por serem estrangeiros.

3. Fiador obrigatório e burocracias

Muitas imobiliárias exigem um fiador japonês (連帯保証人・れんたいほしょうにん), o que representa um grande obstáculo para quem não tem família ou amigos japoneses de confiança. Em alguns casos, é possível recorrer a empresas garantidoras, mas elas cobram taxas e nem sempre são aceitas.

Como funciona na prática?

• Você paga uma taxa à empresa garantidora (geralmente entre 30% e 100% de um aluguel mensal).
• Essa empresa “garante” que vai pagar o aluguel ao proprietário se você não pagar.
• Se houver inadimplência, a empresa cobra diretamente de você depois, com juros e multas.
• Quase todos os contratos hoje em dia exigem o uso dessas empresas, mesmo que você tenha um fiador.

4. Taxas iniciais altíssimas

Alugar um imóvel no Japão geralmente exige:

• Depósito (敷金・しききん): 1 a 2 meses do aluguel
• “Presente” ao dono (礼金・れいきん): 1 mês de aluguel (não reembolsável)
• Taxa da imobiliária
• Aluguel adiantado

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Por que essas taxas existem?

• Sistema tradicional japonês
  O 礼金 (“reikin”) surgiu como forma de agradecimento ao dono do imóvel. Mesmo que hoje não seja mais tão comum em algumas regiões, ainda é amplamente aplicado.

• Segurança para o proprietário
  O depósito (敷金・しききん) e o uso de garantidoras ajudam o dono a reduzir o risco de prejuízo — já que a legislação japonesa favorece o inquilino em disputas judiciais.

• Mercado com pouca rotatividade
  Como a média de permanência em um imóvel costuma ser de 2 a 4 anos, o mercado aceita essas taxas altas no começo, compensadas pela estabilidade depois.

• Forte atuação das imobiliárias
  As corretoras fazem toda a intermediação e cobram caro por isso — sem necessariamente oferecer facilidades no processo, principalmente para estrangeiros.

Resultado: você pode precisar de 4 a 6 vezes o valor do aluguel só para entrar no imóvel.

5. Condições dos imóveis mais acessíveis

Em áreas onde o aluguel é mais barato, os imóveis geralmente são antigos, com má conservação, sem aquecimento ou isolamento térmico, o que dificulta a qualidade de vida.

Problemas comuns nesses imóveis “mais baratos”

Problema	Explicação
Falta de isolamento térmico	Paredes finas, sem isolamento (断熱材・だんねつざい), deixam o frio e o calor entrarem
Sem aquecimento central	Muitos imóveis não têm aquecimento embutido — o inquilino precisa comprar aquecedor ou ar-condicionado por conta própria
Vazamentos, mofo e infiltrações	Construções antigas têm manutenção precária, causando bolor (カビ), cheiro ruim e problemas de saúde
Instalações elétricas ultrapassadas	Tomadas escassas, sem suporte para eletrodomésticos modernos ou carga elétrica alta
Banheiro separado ou precário	Banheiros antigos muitas vezes não têm exaustor, nem espaço adequado para máquina de lavar
Janelas de vidro simples (単板ガラス)	Não protegem contra o frio, o barulho e dificultam o uso eficiente de ar-condicionado

Dicas que podem te ajudar a conseguir alugar apartamento no Japão com mais facilidade:

1. Usar uma empresa garantidora (保証会社)
Ao invés de um fiador tradicional, muitas imobiliárias já aceitam empresas que funcionam como fiadoras. Elas cobram uma taxa (geralmente entre 30% a 100% de um aluguel) e assumem a responsabilidade caso o inquilino deixe de pagar.

2. Melhorar a comunicação em japonês
Mesmo um japonês no nível N4 ou N3, já ajuda muito. Isso transmite segurança ao dono do imóvel e evita mal-entendidos. Se ainda não for possível, vale pedir a ajuda de um intérprete, um amigo ou recorrer a serviços gratuitos de prefeituras.

3. Buscar plataformas e agentes especializados em estrangeiros
Sites como GaijinPot Apartments, Village House, Real Estate Japan e o próprio Suumo (com versão em inglês) são voltados para estrangeiros e permitem filtrar imóveis que não exigem fiador e aceitam contrato direto.

4. Preparar toda a documentação com antecedência
Ter em mãos documentos como passaporte, zairyu card, comprovante de trabalho, comprovante de renda e histórico de residência anterior faz diferença na hora da análise da proposta.

Você já passou por algo parecido ao tentar alugar um apartamento no Japão?
Morar em um país estrangeiro exige quebrar muitas barreiras — culturais, linguísticas e sociais. Sabemos o quanto pode ser desafiador se adaptar a uma nova realidade.

No próximo post, vamos falar sobre um tema delicado: os recentes conflitos entre estrangeiros e japoneses dentro dos trens-bala no Japão. O que está por trás desses atritos? E como isso afeta a convivência no dia a dia? Fique de olho!

Imagens do artigo: Reprodução do Canva